Affittare
una casa
Leggi
di riferimento
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Legge
27 Luglio 1078 n. 392 (equo canone)
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Legge
8 Agosto 1992, n.359 (patti in deroga)
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Legge
9 Dicembre 1998, n. 431 "Disciplina delle locazioni e del
rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo." pubblicata
sul Supplemento Ordinario alla G. U. n. 292 del 15 Dicembre
1998
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Legge
8 febbraio 2001, n. 21 "Misure per ridurre il disagio abitativo
ed interventi per aumentare l’offerta di alloggi in locazione"
pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 45 del 23 febbraio
2001
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Codice
civile, artt.1571-1606
E' possibile
trovare una casa da affittare tramite un'agenzia immobiliare oppure
tramite annunci sulle riviste specializzate o su appositi cartelli
messi per strada.
L'agenzia
immobiliare svolge il ruolo di intermediario tra proprietario
e inquilino: questo servizio ha un costo. Normalmente il costo
è pari a due mensilità del canone di affitto
di cui una è a carico del proprietario e una è a
carico dell'inquilino.
ATTENZIONE
Chiedere
subito all'agenzia il costo del servizio di intermediazione per
evitare sorprese.
Il
contratto
Una volta
trovata casa si deve sempre pretendere un contratto scritto
che deve essere firmato da inquilino e proprietario: il contratto
per essere valido deve essere registrato presso l'Ufficio
di registro.
Il contratto
consiste in un accordo scritto tra proprietario e inquilino di
cui definisce diritti e doveri:
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durata
del contratto di affitto
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canone
mensile che l'inquilino deve pagare
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obbligo
di preavviso in caso di recessione dal contratto
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obblighi
relativi alle spese di manutenzione della casa.
Spettano
al proprietario le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria,
mentre spettano all'inquilino le spese di piccola manutenzione.
Contratti
liberi
Hanno
una durata minima di 4 anni (prolungabile in via tacita
per altri quattro), il canone di affitto è liberamente
concordato tra inquilino e proprietario. Alla scadenza del
4 anno: il proprietario può dare disdetta del contratto
per particolari necessità inviando la disdetta motivata
all'inquilino almeno sei mesi prima della scadenza del
contratto; l'inquilino può recedere dal contratto
in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso scritto
di sei mesi.
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DURATA
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4 anni + 4 di rinnovo automatico
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CANONE
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liberamente concordato tra proprietario
e inquilino
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AGGIORNAMENTI CANONE
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liberamente concordati per entità,
frequenza e procedura
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DISDETTA
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Inquilino: con lettera raccomandata
almeno sei mesi prima della data scelta.
Proprietario: con lettera raccomandata
almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.
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Contratti
convenzionati:
Hanno
una durata minima di 3 anni, rinnovabile per altri 3: in
caso di mancato accordo di rinnovo, è automaticamente rinnovato
per due anni. Il canone di affitto non è concordato
liberamente dalle parti contraenti, ma viene fissato entro
fasce stabilite a livello locale da accordi tra comuni e associazioni
dei proprietari e degli inquilini. Questo tipo di contratto si
applica esclusivamente nei Comuni ad alta densità abitativa
individuati dal C.I.P.E. (Comitato Interministeriale per la programmazione
Economica) con delibera del 30 maggio 1985. La stipula del contratto
convenzionato comporta benefici fiscali per entrambi le parti:
IRPEF (Imposta sul reddito per le persone fisiche), tassa di registrazione
e ICI (imposta comunale sugli immobili).
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DURATA
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3 anni + 2 di rinnovo automatico
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CANONE
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fissato entro le fasce stabilite da comuni
ad alta densità abitativa e organizzazioni sindacali
di categoria
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AGGIORNAMENTI CANONE
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concordati tra comuni ad alta intensità
abitativa e organizzazioni sindacali di categoria.
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DISDETTA
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Inquilino: in ogni momento con lettera
raccomandata almeno sei mesi prima della data scelta
Proprietario: almeno sei mesi prima della
scadenza del contratto.
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SCONTI FISCALI
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Detrazioni fiscali sul reddito distinte
in due fasce: a) redditi inferiori a 30 milioni annui
b) redditi compresi tra 30 e 60 milioni annui.
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Contratto
uso foresteria
E' una
forma che si rivolge in genere ad aziende o privati in possesso
di Partita IVA, che utilizzano l'alloggio per motivi di lavoro.
In questa categoria rientrano quindi anche tutti quelli che utilizzano
come garante il proprio datore di lavoro, che stipula il contratto
per il proprio dipendente. L'inquilino può parlare di questa
possibilità con il proprio datore di lavoro e vedere se
si può raggiungere l'accordo di affittare l'alloggio in
modo tale che il canone di affitto venga pagato trattenendo la
quota direttamente dallo stipendio.
Il rischio
in questo caso è, però, quello di creare un ulteriore
motivo di dipendenza dal datore di lavoro.
Deposito
cauzionale (o caparra)
Alla firma
del contratto, a garanzia dell'integrità dell'immobile,
l'inquilino versa al proprietario una somma chiamata cauzione
che non può superare tre mensilità di affitto.
La cauzione viene restituita allo scadere del contratto con l'applicazione
del 2,5% annuo di interesse. Il proprietario può trattenere
in tutto o in parte la cauzione qualora l'immobile abbia subito
dei danni imputabili all'inquilino.
Registrazione
del contratto
Entro
20 giorni dalla stipula, il contratto di affitto deve essere registrato
presso l'Ufficio di registro.
Ogni anno
la registrazione deve essere rinnovata. Le spese di registrazione
sono suddivise in parti eguali tra il proprietario e l'inquilino.
Annullamento
del contratto
Il canone
di affitto deve essere pagato al proprietario entro il 5 di ogni
mese tutti i mesi. Se l'inquilino non paga entro 20 giorni dalla
scadenza e l'importo non pagato supera una mensilità, il
proprietario può richiedere l'annullamento del contratto
per morosità.
ATTENZIONE
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Se
il contratto non è registrato non è valido per
dimostrare di avere un alloggio idoneo ai fini del rinnovo
del permesso di soggiorno.
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Prima
di stipulare un contratto di affitto, è utile procurarsi
il testo della legge pertinente oppure rivolgersi a associazioni
di tutela dei diritti degli inquilini per verificare che il
contratto sia conforme alla legge.
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I
moduli già stampati dei contratti previsti dalla legge
sono reperibili presso i sindacati degli inquilini e i negozi
di materiali per ufficio.
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Richiedere
sempre al proprietario o all'amministratore di condominio
la ricevuta di pagamento dell'affitto. Nella ricevuta devono
essere indicati: il nome di chi paga, il nome di chi riceve
i soldi, l'importo esatto della somma pagata, la causale del
pagamento, la data e la firma di chi riceve i soldi.
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Conservate
qualsiasi ricevuta di pagamento, qualsiasi biglietto, anche
scritto a mano, le fotocopie di ogni assegno o dei bonifici
di pagamento: possono costituire prove importanti in caso
dobbiate sostenere una causa contro il proprietario.
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In
caso di vendita dell'abitazione affittata, l'inquilino ha
diritto di essere interpellato per primo rispetto ad altri
acquirenti a parità di prezzo richiesto dal proprietario.
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I
canoni di locazione pagati in misura superiore a quelli risultanti
dal contratto scritto e registrato possono essere chiesti
in restituzione dall'inquilino fino a sei mesi dopo la consegna
dell'alloggio
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E'
illegale la richiesta del pagamento di una somma in nero oltre
a quanto stabilito nel contratto d'affitto con le giustificazioni
più varie.
Cessione
di fabbricato
L'Art.
7 della legge 40/98 stabilisce che chiunque ospita a qualsiasi
titolo un immigrato, anche se parente o affine, deve darne comunicazione
scritta all'autorità di pubblica sicurezza, presso il commissariato
di zona, specificando le generalità complete del denunciante
e dello straniero e gli estremi di un documento di identità
di questo.
Divieto
di sub-locazione
Secondo
gli art.1594 e 1595 del Codice Civile e l'Art. 2 della legge 392/78,
l'inquilino non può sublocare totalmente l'immobile senza
il consenso del proprietario. Può invece sub-locare parte
dell'immobile se non è diversamente stabilito nel contratto
e purché ne dia comunicazione al proprietario.
Spese
a carico dell'inquilino
Oltre
l'affitto ci sono pure altri oneri che l'inquilino deve affrontare:
le spese ordinarie, il riscaldamento e le bollette dei consumi
domestici.
L'inquilino
ha due mesi di tempo, dalla richiesta del proprietario, per il
pagamento delle spese, ed ha il diritto di pretendere tutta la
documentazione che giustifica la richiesta avanzata. Il mancato
pagamento delle spese per una somma pari a due mensilità
del canone, legittima il proprietario ad intimare lo sfratto per
morosità.
Le
spese ordinarie sono: il servizio di pulizia e la luce delle
scale, l'ascensore (manutenzione: si paga in base al piano in
cui si abita), l'acqua ( si paga in base ai componenti della famiglia),
l'insaccamento dei rifiuti. Se il riscaldamento è centralizzato,
si paga ogni mese sulla base della dimensione dell'alloggio. Se
è autonomo, si paga insieme con la bolletta del gas. L'importo
da pagare per le spese ordinarie e per il riscaldamento generalmente
viene comunicato con una lettera dell'amministratore o del proprietario.
Di solito già al momento della stipula del contratto viene
stabilita una quota mensile da versare per queste spese, a cui
segue, ogni sei mesi, un conguaglio.
Per le
utenze domestiche (luce, gas, telefono) la spesa consiste
in un canone fisso bimestrale ed una quota variabile che dipende
dai propri consumi. Solitamente i contratti per queste forniture
sono sottoscritti dal locatore, altre volte però, quando
si prende possesso di una abitazione, potrebbe essere necessario
sottoscrivere personalmente il proprio contratto, affrontando
una spesa di alcune centinaia di Euro.
Le
norme di condominio
Se l’appartamento
che si vuole affittare è parte di uno stabile in cui si
trovano altri appartamenti o uffici, bisogna considerare che generalmente
l’Assemblea dei Condomini, cioè di tutti i proprietari,
stabilisce liberamente le proprie regole interne: è quindi
importante informarsi su quali siano queste regole quando ci si
trasferisce in una nuova casa.
Queste
genericamente riguardano la gestione degli spazi comuni, l'indicazione
degli orari in cui non è possibile fare rumore, la possibilità
di tenere animali, etc.
I genitori,
inoltre, sono responsabili del comportamento dei figli, i quali
dovranno essere educati a mantenere un comportamento corretto
senza gridare o provocare altri rumori che possano arrecare disturbo.
Ai bambini dovrà inoltre essere spiegato di non danneggiare
nulla, e dovrà essere indicato in quali aree è permesso
giocare.
Spesso
le regole condominiali sono ben poco conosciute e ancor meno rispettate.
La loro infrazione è la causa più frequente delle
liti tra i vicini di casa, la migliore cosa da fare è cercare
di stabilire un rapporto corretto e umano con i vicini di casa,
attenersi alle norme del vivere civile e del buon senso. Nei casi
in cui invece si verifichino infrazioni gravi che comportano un
reale danno, ci si deve rivolgere senza indugio all'Amministratore
del condominio.
Contributi
alloggio
La legge
431/98 art.11 ha istituito presso il Ministero dei lavori pubblici
un Fondo nazionale per l'accesso alle abitazioni in locazione
il cui ammontare viene stabilito annualmente in sede di approvazione
della legge finanziaria.
ATTENZIONE
La domanda
per l'assegnazione di un contributo alloggio deve essere presentata
al Comune di residenza su apposito modulo distribuito dal Comune
e inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Per informazioni
rivolgersi all'Ufficio Relazioni con il pubblico o all'Ufficio
Casa del Comune o delle Circoscrizioni
L'accesso
alle case popolari
L'art.40
del T.U. 286/98 ha introdotto l'accesso degli immigrati residenti
in Italia: si tratta di alloggi popolari destinati alle fasce
più deboli della popolazione che vengono assegnati dai
Comuni ogni anno in base a una graduatoria.
I requisiti
richiesti per accedere alla domanda sono i seguenti:
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titolarità
della carta di soggiorno o di un permesso di soggiorno per
motivi di lavoro;
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residenza
anagrafica o attività lavorativa principale nel comune
presso il quale si fa domanda;
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non
possedere la proprietà di altra abitazione adeguata
alle esigenze della famiglia;
-
non
aver già ottenuto in precedenza contributi di edilizia
residenziale pubblica o agevolata;
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reddito
annuo complessivo del nucleo familiare non superiore a quello
indicato nella normativa vigente per l'accesso all'edilizia
pubblica. Normalmente il limite di reddito è indicato
nel modulo della domanda.
ATTENZIONE
La domanda
per l'assegnazione di una casa popolare deve essere presentata
al Comune di residenza su apposito modulo distribuito dal Comune
tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Per informazioni
rivolgersi all'Ufficio Relazioni con il pubblico o all'Ufficio
Casa del Comune o delle Circoscrizioni.
Commissione
Europea,