Guida pratica e giuridica per la ricerca di un alloggio in Italia 2001

Acquistare una casa

Leggi di riferimento

Codice civile artt.1470-1509

La ricerca

E' possibile trovare una casa da comprare tramite un'agenzia immobiliare oppure tramite annunci sulle riviste specializzate o su appositi cartelli messi per strada. L'agenzia immobiliare svolge il ruolo di intermediario tra proprietario e acquirente: questo servizio ha un costo. E' bene informarsi subito sulla somma (provvigione) che l'agenzia richiede per il suo servizio di intermediazione. Le tariffe di provvigione equa possono essere richieste alla Camera di commercio: esse variano da provincia a provincia. Nel caso in cui l'acquirente ha un rapporto diretto con il proprietario, è bene che si rivolga ad un'associazione di tutela per avere informazioni e assistenza. Può essere utile ad esempio conoscere il prezzo medio per metro quadro della zona in cui è collocata la casa al fine di valutare se il prezzo richiesto dal proprietario è troppo alto rispetto al valore di mercato.

Le verifiche tecniche

Una volta individuata la casa o l'edificio che si desidera acquistare, è indispensabile effettuare alcuni controlli prima di sottoscrivere qualunque impegno.

In primo luogo devono essere svolti i controlli di tipo tecnico: un'analisi approfondita dello stato di conservazione dell'appartamento, qualora si tratti di un immobile usato, è una precauzione fondamentale per non ritrovarsi a dover fronteggiare spese improvvise per rimediare a carenze strutturali dell'appartamento. In particolare è importante conoscere la situazione dell'impianto elettrico, idrico, di riscaldamento e del gas, facendo attenzione che si tratti di strutture a norma di legge.

Ancor più importante è però la verifica di informazioni di tipo legale sulla casa, come la conformità di ciò che si acquista alle leggi edilizie o l'esistenza di una ipoteca. Recandosi all'Ufficio del Catasto munito delle generalità della persona proprietaria dell'immobile, si può rilevare dal repertorio corrispondente al nominativo, sia le compravendite effettuate sia le eventuali iscrizioni ipotecarie gravanti sull'immobile.

Molto importante è anche farsi documentare dal venditore l'assenza di eventuali debiti nei confronti del fisco. In particolare si dovrà verificare:

• 1. per l'Irpef e le altre imposte dirette, l'inesistenza di eventuali debiti d'imposta (relativi all'anno in corso e a quello precedente),
• 2. per l'Invim, imposta di registro e imposta di successione, verificare il pagamento del tributo per eventuali passaggi di proprietà avvenuti nei 5 anni precedenti;
• 3. che non ci siano controversie in attesa di decisione presso le Commissioni tributarie o l'Autorità giudiziaria.

Verso l'acquisto

Una volta effettuati i necessari controlli e raggiunto un accordo verbale sul prezzo, si giunge finalmente alla firma degli atti per il trasferimento di proprietà. Si tratta di atti complessi, che comportano l'assunzione di precisi impegni da parte dei contraenti: la sottoscrizione di un compromesso e la conclusione dell'atto di vendita (rogito notarile). Per questo è necessario essere assistiti da un avvocato o un notaio di fiducia.

Il Compromesso

E' il primo contratto tra venditore e compratore e contiene la promessa di vendita e acquisto: nel compromesso devono essere specificate nel modo più dettagliato possibile tutte le clausole che verranno inserite nel contratto di compravendita (atto di rogito). In generale il compromesso dovrebbe contenere le seguenti informazioni:

• dati anagrafici di compratore e venditore;
• descrizione, più particolareggiata possibile, dell'abitazione;
• prezzo pattuito, modalità e scadenza di pagamento;
• data concordata dell'atto di rogito;
• data di effettiva consegna dell'immobile;
• importo e natura della caparra;
• garanzia riguardo l'inesistenza di ipoteche sull'immobile;
• indicazioni delle caratteristiche di regolarità dell'immobile rispetto alla normativa urbanistico-edilizia;
• indicazioni catastali;
• regolamento e spese condominiali (se si tratta di condominio);
• estremi del contratto di locazione (in caso di appartamento occupato);
• indicazione del notaio per il rogito;

in caso sia presente un mutuo sull'alloggio, impegno del venditore a cancellare il mutuo prima dell'atto di rogito in modo da permettere al compratore di accendere il proprio.

Per tutelare chi compra è obbligatoria la trascrizione nelle Conservatorie dei registri immobiliari, del compromesso. Al momento della firma del compromesso, l'acquirente deve pagare una somma (caparra) concordata con il venditore. Il versamento della caparra impegna il venditore e il compratore alla stipula del contratto di compravendita. Se dopo il versamento della caparra, l'acquirente decide di non comprare più la casa, il venditore può trattenere la caparra; se è il venditore a non voler più vendere, l'acquirente ha diritto a ricevere indietro una somma pari al doppio della caparra versata.

Il rogito notarile

E' il contratto di compravendita vero e proprio e deve essere scritto da un notaio che dovrà anche verificare la piena conformità del rogito alle clausole stabilite nel compromesso. Il notaio, il cui compenso è calcolato in base al volume della casa e alla complessità della pratica, dovrà effettuare le opportune verifiche, redigere l'atto, calcolare le imposte sulla compravendita e occuparsi della registrazione dell'atto. Il notaio viene pagato dall'acquirente che ha diritto di scegliere una persona di fiducia.

Il mutuo

Nei casi in cui l'acquirente non possieda tutta la somma necessaria per acquistare la casa, può chiedere un prestito a una banca (mutuo). Il mutuo che la banca può rilasciare può raggiungere al massimo il 75% del valore della casa che si vuole acquistare: ma l'entità del mutuo varia da banca a banca e dalle garanzie di pagamento che il richiedente può offrire. Il mutuo permette di prendere in prestito una somma impegnandosi a restituirla in un determinato periodo di tempo (normalmente medio/lungo) e a pagare degli interessi. Il richiedente è tenuto a rimborsare il mutuo entro un periodo di tempo non inferiore a cinque anni e non superiore a venti in base ad un piano concordato con la banca con rate semestrali comprendenti sia una quota della cifra prestata che una quota di interessi. I mutui possono essere a tasso fisso, variabile o misto a seconda che gli interessi siano sempre gli stessi o cambino nel tempo. La richiesta di un mutuo è una procedura molto complessa: richiede la presentazione della planimetria (mappa) della casa, una copia dell'atto di acquisto, copia della polizza assicurativa, lo svolgimento di una perizia tecnica da parte della banca, la stipulazione del contratto di mutuo mediante atto notarile. Per questi motivi non conviene chiedere un mutuo per cifre piccole (inferiori a 50 milioni).

Documenti richiesti per accedere al servizio

Ottenere un mutuo non è facile neanche per i cittadini italiani soprattutto se non hanno un lavoro dipendente. La banca prima di concedere il mutuo valuta la capacità di rimborso del cliente. Richiede la busta paga, la dichiarazione dei redditi e una garanzia reale: il richiedente deve avere cioè un bene da offrire come garanzia in caso di mancata restituzione del prestito. Nel caso dell'acquisto di una casa solitamente la garanzia è l'ipoteca sulla casa stessa: in caso di mancato pagamento del mutuo nei termini stabiliti, la banca diventa proprietaria della casa.

Comprare una casa in costruzione

Comprare una casa in costruzione può essere un modo per risparmiare: gli immobili acquistati sulla carta costano generalmente tra il 5 e l'8% in meno. Il motivo è semplice: i costruttori, in questo modo, incassano in anticipo il denaro necessario all'avanzamento dei lavori senza ricorrere al prestito bancario, e, dovendo pagare meno interessi, possono offrire gli appartamenti a prezzi più convenienti. Per l'acquirente il vantaggio oltre che nel risparmio, sta nella possibilità di intervenire nel progetto, e quindi, di personalizzarlo. Alcuni accorgimenti permetteranno di non avere problemi:

• Affidatevi a ditte costruttrici solide che possano fornire garanzie reali. Verificate che non abbiano subito fallimenti, o procedimenti giudiziari, rivolgendovi alla Camera di commercio della vostra città.
• Grazie a speciali registri (disponibili presso gli uffici catastali del vostro comune) potete controllare che l'area su cui viene costruito l'immobile sia effettivamente di proprietà dell'impresa costruttrice.
• Diffidate dei venditori che presentano contratti poco chiari: verificate che siano descritti nel dettaglio le caratteristiche tecniche delle lavorazioni e dei materiali da usare, e i tempi di costruzione e di completamento dei lavori.
• Non versate cifre troppo alte al momento della prenotazione dell'immobile e frazionate i restanti pagamenti non a scadenze fisse ma alla conclusione delle singole fasi dei lavori.